Karhulan koulukeskuksen rahoitusmuoto muuttumassa taseinvestoinniksi

Kotkan kaupunginhallitus ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että Karhulaan rakennettavan koulukeskuksen rahoitus- ja toteutusmuodoksi valitaan taseinvestointi lainarahoituksella. Päätös kumoaisi aikaisemmat päätökset kiinteistöleasingrahoituksen käytöstä.

Kaupunginhallituksen mukaan rahoitus- ja toteutusmuodon vaihtaminen esitetyllä tavalla ei muuta hankkeen aikataulusuunnitelmaa. Koulukeskuksen on määrä valmistua vuonna 2027.

Koulukeskuksen rahoituskilpailutusta edeltävissä markkinavuoropuheluissa on tullut selväksi, että rahan hinta on kiinteistöleasingrahoituksessa aina vähintään 8 korkopistettä korkeampi kuin perinteinen lainarahoitus.

Useamman vuoden otannalla ero on liikkunut 10 korkopisteen tasolla ja lopullinen ero selviää vastaa kilpailutuksen yhteydessä. Ero on samalla riippumaton markkinakorkojen tasoista ja myös siitä olisiko kyseessä kiinteä tai vaihtuva korko.

Hankkeen kokonaiskustannukseen, joka on noin 35 miljoonaa euroa suhteutettuna 8 korkopisteen ero tarkoittaa vähintään 28 000 euroa/vuosi perinteisen lainarahoituksen ja taseinvestoinnin hyväksi, mikä muuttuu rahoituksen lyhennysohjelman mukana.

Kiinteistöleasingmallissa tyypillinen vuokra-aika on 20 vuotta 33 % jäännösarvolla, kun taseinvestoinnissa kivirakenteisen koulukeskuksen poistoaika on 40 vuotta.

Taseinvestoinnin ja kiinteistöleasing toteutustapojen eroja ja toteutuksen kannattavuutta on tutkittu monipuolisemmin esim. Inspira Oy:n rahoitusvertailussa Katariinan uimahallin osalta 03/2024. Kyseisen selvityksen tulokset ovat hyödynnettävissä Karhulan koulukeskuksessa ja puoltavat hankkeen toteutusta taseinvestointina.

Kiinteistöleasingrahoituksessa kohteen ylläpito- ja huoltokustannukset ovat samalla tavalla käyttäjän vastuulla kuin taseinvestoinnissa. Hankkeessa mahdollinen ”vihreän rahoituksen” tuoma korkoetu ei ole myöskään sidonnainen siihen onko kyseessä leasing- vai lainarahoitus. Leasingrahoituksen käytöstä ei ole selvinnyt ilmeisiä hyötyjä ja rahoitusmuodon muutoksella ei olisi myöskään vaikutusta hankkeen aikatauluun tai urakkatarjouksiin.

Tiivistetysti rahoituskustannukset ovat taseinvestoinnissa edellä esitetysti edullisemmat kuin leasingrahoituksessa, joten on perusteltua esittää hankkeen rahoitusmuodon toteutustavaksi perinteinen taseinvestointi.

Karhulan koulukeskuksen rakentamisen arviot jakautuvat aikataulullisesti ja euromääräisesti seuraavasti:

• 2023–2024 kohteen suunnittelu
• kilpailutus 1/2025–3/2025
• rakentaminen 5/2025–5/2027
• koulun käyttöönotto 8/2027
• 2024 = 2 milj. euroa
• 2025 = 10 milj. euroa
• 2026 = 15 milj. euroa
• 2027 = 8 milj. euroa
• Yhteensä noin = 35 milj. euroa

Metsolan kampuksen rakennukset takaisin kaupungille

Kaupunginhallitus päätti myös, että ammattikorkeakoulun muuton takia tyhjiksi jääneet Metsolan kampuksen rakennukset otetaan vastaan Kymenlaakson kampuskiinteistöt Oy:ltä.

 Kotkan kaupunki on lahjoittanut 31.12.1999 allekirjoitetulla lahjakirjalla Kymenlaakson ammattikorkeakoulu Oy:lle Metsolassa olevat rakennukset, samassa yhteydessä kiinteistön maa-alueesta on tehty maanvuokrasopimus.

Lahjakirjan mukaan rakennukset palautuvat lahjanantajalle korvauksetta, mikäli rakennusten käyttö oppilaitoskäytössä lakkaa tai osakeyhtiö purkautuu. Kymenlaakson ammattikorkeakoulu Oy on muuttanut toiseen osoitteeseen syksyllä 2024, eikä käytä rakennuksia enää lahjakirjan mukaiseen oppilaitoskäyttöön. Kymenlaakson ammattikorkeakoulun hallitus on päättänyt 13.12.2024 luovuttaa Metsolan kampuksella osoitteessa Pääskysentie 1 sijaitsevat rakennukset Kotkan kaupungille ja valtuuttanut toimitusjohtajan tekemään luovuttamista koskevat käytännön toimet ja allekirjoittamaan tarvittavat sopimukset. Samalla on valtuutettu toimitusjohtaja sopimaan Metsolan kampuksen tontin maanvuokrasopimuksen irtisanominen Kotkan kaupungin kanssa.

 Rakennuskokonaisuus on pinta-aloiltaan todella laaja (n. 18 000 brm2) ja siihen kohdistuu saatujen tietojen mukaisesti merkittävästi myös korjausvelkaa. Rakennusten käyttökustannukset ovat merkittävät. Rakennukset ovat luovutuksen aikaan pääosin vailla käyttöä.

Suuren vajaakäytön takia tulee rakennusten käyttökulujen pienentämiseksi tehdä tarkoituksenmukaisia säätöjä rakennusten taloteknisiin järjestelmiin energiakulujen pienentämiseksi. Rakennusten käyttökustannuksien on vuoden 2025 osalta arvioitu olevan n. 350 000–400 000 € ja niihin on varauduttu kaupungin vuoden 2025 talousarviossa. Pelkästään rakennusten käyttökustannusten kattamiseksi tulisi tiloista saada käyttöön ja asianmukaisesti vuokrattua vähintään 20–30 %.

Palautuville rakennuksille on haettu uusia käyttömahdollisuuksia palautukseen valmistauduttaessa 2023–2024. Rakennuksia suunniteltiin yhtenä vaihtoehtona Karhulan koulukeskuksen väistötilakäyttöön otettaviksi vuosille 2025–2027, mutta väistöjärjestelyssä päädyttiin toiseen vaihtoehtoon.

Rakennusten tulevassa käytössä sen eri osia voidaan vuokrata lyhyt- tai pitkäaikaisesti kaupungin omaan käyttöön tai yrityksille ja muille ulkopuolisille tahoille. Kaupungilla ei ole tunnistettu tarvetta sijoittaa kaupungin pysyvää palvelutuotantoa palautettaviin rakennuksiin. Koulun liikuntasali on otettu kaupungin liikuntatoimen väliaikaiseen käyttöön 2024.

Kaupungin tukitoimintojen sijoittumiseen rakennukset voivat tarjota mahdollisuuksia, kuitenkin niiden mahdollinen tilatarve on vähäinen rakennusten laajuuteen nähden. Rakennuksille voi olla käyttöä kaupungin tilapäisten väistöjärjestelyiden toteuttamisessa. Yhtenä tällaisena mahdollisena väistöratkaisuna on valmisteluvaiheessa nostettu esiin esimerkiksi kaupungintalon peruskorjauksen aikaisena väistötilana toimiminen.

Katariinan asemakaava nähtäville

Kaupunginhallitus päätti laittaa asemakaavaehdotuksen Katariinan asuinalue, kaava nro 0420 koskien Kotkan kaupungin 5. kaupunginosaa Katariina, korttelit 82–84, 101–117, 119–121, 126 ja 130 sekä puisto-, virkistys- ja katualueita nähtäville.

Kaupunkirakennelautakunta oli aiemmin äänestyksen jälkeen palauttanut kaavaehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi, mutta kaupunginhallitus käytti otto-oikeuttaan ja päätti nyt äänin 7-5, että Katariinan asuinalueen asemakaavan on tarkoitus edetä tavanomaisen kaavaprosessin mukaan ja että kaava asetetaan nähtäville.

Tämä mahdollistaa asukkaille mielipiteiden esittämisen kaavamuistutuksella ja viranomaisilla on mahdollisuus antaa kaavasta lausuntonsa. Nähtävillä olon jälkeen kaavoitus laatii muistutuksiin ja lausuntoihin vastineet. Tarvittaessa kaavaehdotusta voidaan vielä vähäisesti korjata tai laatia uusi kaavaehdotus.

Uudistettu kaupunkistrategia valtuuston käsittelyyn

Kaupunginhallitus päätti myös ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyisi Kotkan uudistetun kaupunkistrategian 2035 ja että strategiamittaristoa valmistellaan ja tarkennetaan kevään aikana niin, että mittarit ovat käytettävissä tulevissa talousarvio- ja suunnitelmaprosesseissa.

Kuntastrategia tulee tarkistaa vähintään kerran valtuuston toimikaudessa. Kotka 2025 -kaupunkistrategia hyväksyttiin 14.5.2018 ja päivitettiin Kotka 2030-strategiaksi kaupunginvaltuuston päätöksellä 23.5.2022.
Kaupungin toimintaympäristössä tapahtuneiden muutosten ja odotettavissa olevien uusien elinkeinoinvestointien monialaisten vaikutusten takia kaupungin johto päätti syksyllä 2023, että strategia uudistetaan vielä kuluvalla vaalikaudella.

Strategiaprosessi käynnistyi syksyllä 2024 nykytila-analyysillä, sisältäen mm. väestökehitysennusteen, ja taustatietojen keräämisen esim. haastattelujen avulla.

Strategiatyön keskiössä ovat olleet osallistavat työpajat. Skenaariotyöpajat järjestettiin sidosryhmille (ml. konserniyhtiöt), johtajakokoukselle ja vastuualueiden avainasiantuntijoille sekä kaupunginvaltuustolle. Näiden tuloksena tukipalvelukumppani koosti neljä tiivistä skenaariotarinaa strategiatyön taustaksi. Strategiatyön tueksi järjestettiin myös avoin kysely kaupunkilaisille ja henkilöstölle. Näiden jälkeen pidettiin kolme strategian sisältöjä käsitellyttä työpajaa samoille edellä luetelluille kohderyhmille.

Valtuuston strategiatyöpajaan osallistui myös nuorisovaltuuston jäseniä ja lisäksi järjestettiin oma työpaja ammattikorkeakoulun ja toisen asteen nuorille opiskelijoille. Kaupunkilaisia osallistettiin Länsi-Kotkassa, Karhulassa ja Kotkansaarella järjestetyissä strategiatilaisuuksissa, joihin osallistui yhteensä noin 70 kaupunkilaista.

Tilaisuuksissa nousi vahvasti esiin hyvinvoinnin ja yhteisöllisyyden teemat, kuten myös osaamisen ja yritystoiminnan merkitys kaupungin elinvoimalle, joten kaupunkilaisten näkemykset teemoista osuivat hyvin yhteen päättäjien ja valmistelijoiden näkemysten kanssa.

Edellä mainittujen prosessien tuloksena kaupunkistrategian kolmeksi painopisteeksi valikoituivat hyvinvoiva, osaava ja yrittävä Kotka. Painopisteiden alla on viisi strategista tavoitetta sekä kolme poikkileikkaavaa teemaa.

Strategiset tavoitteet ovat:

1. Varmistamme toimivan ja turvallisen arjen kaikenikäisille.
2. Rakennamme yhteistyöllä vetovoimaista ja viihtyisää elinympäristöä.
3. Luomme kasvatuksen ja koulutuksen kautta elinvoimaa ja tulevaisuutta.
4. Mahdollistamme yritysten kasvun ja sijoittumisen
5. Parannamme työvoiman saatavuutta ja osaamista.

Poikkileikkaavat teemat ovat tasapainoinen talous ja osaava henkilöstö, kestävä kehitys sekä kokonaisturvallisuus ja varautuminen.

Kotka 2025-strategiatyön yhteydessä määritellyt arvot – rakkaus, reiluus, rohkeus – säilyvät ennallaan myös uudessa strategiassa. Arvot on omaksuttu hyvin niin kaupungin henkilökunnan kuin kaupunkilaistenkin toimesta, joten niitä ei ole tarvetta muuttaa.

Kaupungin visiota, joka kertoo kaupungin tavoitetilan, on tarkistettu ja uudeksi visioksi ehdotetaan ”Puistopääkaupunki Kotka – hyvinvoiva ja kansainvälinen, satama- ja kulttuurikaupunki”.

Myös strategian missio eli kaupungin toiminta-ajatus on tarkistettu uuteen muotoon: ”Rakennamme Kotkaa, jossa asukkaiden hyvinvointi, sujuva arki ja toimivat palvelut sekä monipuolinen elinkeino- ja kulttuurielämä ja ympäristöystävälliset ratkaisut kulkevat käsi kädessä. Vaalimme alueen historiallista ja merellistä kulttuuriperintöä ja puistoja, edistämme teollisuuden uudistumista sekä luomme mahdollisuuksia uusien asukkaiden, yritysten ja matkailijoiden saamiseksi. Toimimme vastuullisesti säilyttääksemme luonnon monimuotoisuuden ja luodaksemme kestäviä mahdollisuuksia tuleville sukupolville.”

Luonnos uudistetusta kaupunkistrategiasta liitteenä.

Kotkan_kaupunkistrategia_luonnos

Kaupunginhallituksen esityslista on luettavissa osoitteessa www.kotka.fi/esityslistat