Kotka valmistelee Keltakallion teollisuusalueen laajennusta – maanomistajille pidettiin infotilaisuus

Kotkan kaupunki on valmistelemassa Keltakallion teollisuusalueen laajentamista ja on tekemässä alueen nykyisille maanomistajille ostotarjousta. Alue on maakuntakaavassa, Kotkan oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa sekä uudessa oikeusvaikutteisessa strategisessa yleiskaavassa osoitettu pääosin teollisuuskäyttöön.

”Yritysten mielenkiinto suuriin teollisuustontteihin on ollut kasvussa ja Keltakallion teollisuusalueen laajentamisella Kotkan kaupunki pyrkii vastaamaan tähän kysyntään. Alueen laajenemissuunta on vaiheittain pohjoiseen”, kertoo Kotkan kaupunkisuunnittelujohtaja Markku Hannonen.

Hannonen piti tiistaina 2.11. yhdessä kaupunginjohtaja Esa Sirviön, kaupunginhallituksen puheenjohtajan Sami Virtasen, kehitysjohtaja Terhi Lindholmin, tontti-insinööri Katri Ervastin ja Cursor Oy:n Senior Advisor Harri Eelan kanssa alueen maanomistajille suunnatun tiedotustilaisuuden, jossa he kertoivat teollisuusalueen laajennuksen taustoja ja lähtökohtia. Lisäksi kulttuuritalo Kyminsuussa järjestetyssä infotilaisuudessa käytiin läpi hankkeen etenemistä maanhankinnasta kaavoitukseen ja vastattiin osallistujien kysymyksiin.

Tilaisuus taltioitiin ja tallenne on nähtävissä Kotkan kaupungin YouTube-kanavalla, osoitteessa www.youtube.com/kotkankaupunki.

Tontti-insinööri Katri Ervasti kertoi infotilaisuudessa, että Kotkan kaupunki tarjoaa maanomistajille heidän omistamastaan raakamaasta 10 900 €/hehtaari, joka on Kotkassa yleisesti maksettava hinta raakamaasta.

”Hinta on yli kaksinkertainen verrattuna maa- ja metsätalousmaan hintaan”, Ervasti totesi.

”Asemakaavoittamattomasta maasta ei makseta korttelimaan hintaa, sillä ostettavat alueet sisältävät myös yleiset alueet ja tulevaan asemakaavoitukseen ja alueiden käyttöön liittyy epävarmuustekijöitä. Lisäksi kaupungille tulee kustannuksia asemakaavoituksesta, erilaisista hankkeen vaatimista selvityksistä ja suunnitelmista, yleisten alueiden ja infran suunnittelusta sekä erityisesti infran rakentamisesta”, Ervasti muistutti.

Alueella sijaitsevat kiinteistöt Kotka ostaa jatkossa siten, että puustosta maksetaan korvaus yleisen käytännön mukaisesti. Raakamaan peruspuuston määräksi katsotaan oikeuskäytännön mukaan 50 m3/hehtaari ja tästä yli menevästä osuudesta kaupunki maksaa korvauksen.

”Muun muassa luontoarvojen vuoksi on tärkeää, että ostettavilla maa-alueilla säilyy puusto ja puuston hakkuu tehdään vasta sitten kun alueen rakentaminen sitä vaatii.  Kaupan ehtoihin ei siksi voida sisällyttää oikeutta puuston hakkuuseen. Siksi myös maksamme puustosta sen arvon mukaisen korvauksen”, Katri Ervasti kertoi.

Tontti-insinööri Ervasti lupasi myös, että kaupunki vastaa maakaupan toteutuessa kauppakirjan laatimisesta, kaupanvahvistajan kustannuksista, lainhuudatuksen kustannuksista ja mahdollisista määräalan lohkomiskustannuksista. Kaupunki ostaa kiinteistöt ja määräalat kiinnityksistä vapaana.

”Määräalakauppoihin ei sisälly osuuksia yhteisiin alueisiin eli osuudet jäävät myyjälle. Vastaavalla tavalla voidaan toimia myös koko kiinteistön kaupassa myyjän näin halutessa”, Ervasti sanoi.

Maanomistajan myydessä kunnalle, kuntayhtymälle tai valtiolle maata, on koko kauppa, mukaan lukien puuston osuus osittain verovapaata. Luovutusvoittoa laskettaessa voidaan kunnalle luovutettaessa käyttää 80 % hankintameno-olettamaa eli 80 % kauppahinnasta on verovapaata. Lopusta 20 % osuudesta maksetaan 30 % pääomavero. Lopulliseksi veroprosentiksi muodostuu 6 %. Jos maanomistaja myy pelkkää puuta, menee vero pääomaveroprosentin mukaan.

Akkuteollisuuden arvoketjusta mahdollisimman paljon Kotkaan

Kaupunkisuunnittelujohtaja Markku Hannonen kertoo, että Kotkan seutu pyrkii saamaan Keltakallion alueelle kaavaillun akkuteollisuuden arvoketjusta mahdollisimman suuren osan sijoittumaan tänne.

”Sama pyrkimys on valtiolla koko Suomen mittakaavassa. Valtiolla on akkustrategia, jota se toteuttaa Suomen Malminjalostuksen eli FMG:n työn kautta. Yhtiö on onnistunut työssään hyvin, ja Suomi ja Kotka ovat siksi mukana tarjoamassa kansainvälisessä kyselyssä olevia akkuteollisuuden projekteja”, Hannonen toteaa.

Jotta aluetta voitaisiin tarjota sijoittuvalle teollisuudelle, sen valmiuden pitäisi olla Hannosen mukaan riittävän hyvä maankäytöllisesti. Mieluiten valmista asemakaava-aluetta tai vähintään kaavalle vahvistumisen ajankohta määritelty. Jos aluetta ei voida varmistaa, ei kiinnostusta tänne ole.

”Keltakalliosta pohjoiseen oleva alue on ollut joitakin kymmeniä vuosia laajaan teollisuuskäyttöön suunniteltuna, toki eri yleispiirteisissä suunnitelmissa aina eri näköisenä. Kuitenkin, jo 80-luvun lopussa nyt toteutettava periaate näkyy yleiskaavassa. Samaa periaatetta on vahvistettu muutamia vuosia sitten strategisessa yleiskaavassa. Strateginen yleiskaava on väline myönteisen rakennemuutoksen edistämiseen, ja silloin nähtiin, että tulemme seudulla tarvitsemaan laajoja teollisuusalueita. Keltakallio on näistä parhaiten soveltuva ja esimerkiksi suuren joukon työssäkäyntiä ajatellen sijainniltaan huomattavan hyvä verrattuna muihin mahdollisiin alueisiin. Alueen laajentaminen on esitetty myös maakuntakaavassa, jälleen vähän erinäköisellä suurpiirteisellä rajauksella”, kaupunginsuunnittelujohtaja Hannonen kertoo.

Hannosen mukaan kysynnän voimakkuutta tai nopeutta ei kuitenkaan kukaan osannut ennustaa vielä muutamia vuosia sitten.

”Kun lähdimme toteuttamaan ensimmäistä Keltakallion akkuteollisuusaluetta maan hankkimisella ja kaavoituksella, hanketta pitikin nopeuttaa huomattavasti, jotta sitä voitiin olla ajoissa tarjoamassa FBC:n akkukemikaalitehdashankkeelle. Kun saimme alueen valmiiksi, pian kävi ilmi, että laajentamista on jatkettava, jotta voidaan olla mukana kilpailemassa akkuarvoketjun muistakin hankkeista, kuten kennovalmistuksesta, kokoonpanosta, kierrätyksestä. Nämä ovat työllistävyydeltään vielä merkittävämpiä kuin kemian tehtaat. Akkuteollisuus hakee näinä vuosina paikkansa maailmassa, joten mahdollisuus on nyt”, Markku Hannonen muistuttaa.

Hannonen muistuttaa Ervastin tavoin, että maanhankinnan periaatetta on parannettu edellisestä Keltakallion hankkeesta siten, että metsät hankitaan nykytilassa, ja ne jäävät kasvamaan.

”Luontoa raivataan vain siinä tapauksessa, että jollekin alueelle toteutuu hanke, joka käyttää alueen. Menettely on kaupungille aika arvokas tässä vaiheessa, mutta luonnon ja maiseman kannalta oleellisesti aiempaa parempi, Hannonen sanoo.

”Maata pyritään ensi vaiheessa hankkimaan nykyiseltä kaava-alueelta pohjoiseen mahdollisuuksien mukaan Kotka-Kouvola -junarataan saakka. Pitkällä aikavälillä maanhankinta jatkuu vielä suurin piirtein nyt laajennettavan alueen verran radasta pohjoiseen.  Suunnittelussa joudutaan ottamaan huomioon vielä alueen mahdollinen tulevaisuuden laajeneminen radan pohjoispuolelle. Suunnittelua varten laaditaan laajat selvitykset, jotta nähdään, miten teollisuuden laajennus lopulta rajautuu. Kaupunkirakennelautakunta päättää radan eteläpuolisen alueen asemakaavoituksen käynnistämisestä marraskuussa.”

Pdf-tiedostot:

Katri Ervastin esitys maanhankinnasta

Harri Eelan esitys taustoista